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不動(dòng)產(chǎn)及建筑服務(wù)類(lèi)哪些情形下可以扣除購(gòu)置原價(jià)？

土地增值稅、印花稅、契稅納稅申報(bào)代理 2023-11-11 10:50:30

問(wèn)題來(lái)源：

某市增值稅一般納稅人，2021年9月30日轉(zhuǎn)讓其2015年1月1日購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元（含稅）。該房產(chǎn)購(gòu)入時(shí)取得購(gòu)房發(fā)票注明價(jià)款700萬(wàn)元，保留有合法有效憑證。
請(qǐng)問(wèn)：

（1）該房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的稅費(fèi)。

該房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，應(yīng)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

（2）假如一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)納增值稅及會(huì)計(jì)核算。

一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：
向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅　　　　 142857.14=3000000÷（1+5%）×5%
　貸：銀行存款　　　　　　　　　 142857.14
當(dāng)期，企業(yè)向機(jī)關(guān)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)：
借：銀行存款　　　　　　　　　　10000000
　貸：固定資產(chǎn)清理　　　　　　　9857142.86
　　　應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅　　　　 142857.14

（3）土地增值稅如何確定扣除項(xiàng)目金額。

銷(xiāo)售舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額；
②舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率；
③在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅。
不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。
本案例中，按發(fā)票金額計(jì)算=700×（1+5%×7）=945萬(wàn)元

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喬老師

2023-11-11 13:51:54 873人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué)，您好：

建筑服務(wù)，預(yù)繳增值稅時(shí)，有分包支出的，都可以扣除。

在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，只有簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)才能扣分包、“差額計(jì)稅”，一般計(jì)稅方法下，銷(xiāo)售額中不能扣分包款，但分包款如果取得增值稅專用發(fā)票，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），在預(yù)繳增值稅時(shí)，都是可以扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置價(jià)款或不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)（自建的不動(dòng)產(chǎn)除外）。

在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，只有簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)才能扣不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款或不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)、“差額計(jì)稅”，一般計(jì)稅方法下，銷(xiāo)售額中不能扣購(gòu)置價(jià)款或不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)，但購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)如果取得增值稅專用發(fā)票，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在預(yù)繳增值稅時(shí)，都是沒(méi)有扣除項(xiàng)目的，是用預(yù)收款來(lái)計(jì)算預(yù)繳的增值稅。

在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，只有一般計(jì)稅方法下在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)才能扣除“土地價(jià)”、“差額計(jì)稅”，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，銷(xiāo)售額中不能扣除土地價(jià)，全額計(jì)算應(yīng)納稅額。

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