簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法為何不能扣除地價(jià)款計(jì)算增值稅？

土地增值稅征收管理 2023-11-12 21:12:09

問(wèn)題來(lái)源：

某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2022年2月對(duì)新開(kāi)發(fā)的非普通住宅項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，有關(guān)情況如下：
（1）甲公司于2015年1月以“招拍掛”方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)合同規(guī)定繳納土地出讓金8000萬(wàn)元（不考慮支付的其他費(fèi)用）并取得合規(guī)票據(jù)，已繳納契稅240萬(wàn)元。
（2）甲公司使用上述土地的70%開(kāi)發(fā)建造該項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元，包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)用500萬(wàn)元，能提供有效票據(jù)。管理費(fèi)用400萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用300萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出350萬(wàn)元，包括罰息50萬(wàn)元，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明。
（3）截止到2022年1月底已銷(xiāo)售該項(xiàng)目的85%，取得含稅銷(xiāo)售收入20000萬(wàn)元。
已知：甲公司選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按照相關(guān)規(guī)定上限執(zhí)行，不考慮印花稅、地方教育附加，根據(jù)上述資料回答下列問(wèn)題：

1.該項(xiàng)目本次清算時(shí)準(zhǔn)予扣除取得土地支付的金額是（　?。┤f(wàn)元。

A、7004.00

B、5768.00

C、8240.00

D、4902.80

正確答案：D

答案分析：準(zhǔn)予扣除取得土地支付的金額＝（8000＋240）×70%×85%＝4902.80（萬(wàn)元）。

2.該項(xiàng)目本次清算時(shí)準(zhǔn)予扣除的與銷(xiāo)售該項(xiàng)目相關(guān)的稅金是（　?。┤f(wàn)元。

A、95.24

B、80.95

C、57.14

D、48.57

正確答案：A

答案分析：準(zhǔn)予扣除的稅金＝20000÷（1＋5%）×5%×（7%＋3%）＝95.24（萬(wàn)元）。

3.該項(xiàng)目本次清算時(shí)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)是（　?。┤f(wàn)元。

A、16007.24

B、9228.32

C、10723.74

D、10888.88

正確答案：D

答案分析：開(kāi)發(fā)成本＝4000×85%＝3400（萬(wàn)元）；開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（4902.80＋3400）×10%＝830.28（萬(wàn)元）；準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝4902.80＋3400＋830.28＋95.24＋（4902.80＋3400）×20%＝10888.88（萬(wàn)元）。

4.該項(xiàng)目本次清算時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅是（　?。┤f(wàn)元。

A、3525.40

B、2793.37

C、2719.05

D、912.11

正確答案：C

答案分析：增值額＝20000-20000÷（1＋5%）×5%-10888.88＝8158.74（萬(wàn)元）。增值率＝8158.74÷10888.88×100%＝74.93%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。土地增值稅＝8158.74×40%-10888.88×5%＝2719.05（萬(wàn)元）。

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