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23年真題關(guān)于肖先生買方的租金屬于流入的理解

關(guān)于租金屬于流入的理解

租金這塊屬于流入我不理解，老師講的是如果房子用來自住，那么就是節(jié)約了租金，可是實(shí)際中，這個(gè)人也不一定就是這一套房子，我可能有其他房子，那為啥說我住進(jìn)來了我就是免了房租了。。。我感覺老師講的有點(diǎn)勉強(qiáng)，但是這房子確實(shí)是如果我租了我就有收入，我自己住了就失去了收入，所以應(yīng)該是流出。

這部分我感覺不管是叫官方答案還是老師講解都不能解答我的疑惑

年金終值和現(xiàn)值 2024-08-17 15:30:02

問題來源：

例題·計(jì)算分析題·2023年卷Ⅱ

　肖先生擬在2023年末購置一套價(jià)格為360萬元的精裝修商品房，使用自有資金140萬元，公積金貸款60萬元，余款通過商業(yè)貸款獲得。公積金貸款和商業(yè)貸款期限均為10年，均為浮動(dòng)利率，2023年末公積金貸款利率為4%，商業(yè)貸款利率為6%，均采用等額本息方式在每年年末還款。

該商品房兩年后交付，可直接拎包入住。肖先生計(jì)劃收房后即搬入，居住滿8年后（2033年末）退休返鄉(xiāng)并將該商品房出售，預(yù)計(jì)扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后變現(xiàn)凈收入450萬元。若該商品房用于出租，每年末可獲得稅后租金6萬元。

肖先生擬在第5年末（2028年末）提前償還10萬元的商業(yè)貸款本金。預(yù)計(jì)第5年末公積金貸款利率下降至3%，商業(yè)貸款利率下降至5%。

整個(gè)購房方案的等風(fēng)險(xiǎn)投資必要報(bào)酬率為9%。

要求：

（1）計(jì)算前5年每年末的公積金還款金額和商業(yè)貸款還款金額。

（2）計(jì)算第6年年初的公積金貸款余額和商業(yè)貸款余額。

（3）計(jì)算后5年每年末的公積金還款金額和商業(yè)貸款還款金額。

（4）計(jì)算整個(gè)購房方案的凈現(xiàn)值，并判斷該方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行。

【答案】

（1）商業(yè)貸款的金額=360-140-60=160（萬元）

公積金還款金額=60÷（P/A，4%，10）=60÷8.1109=7.40（萬元）

商業(yè)貸款還款金額=160÷（P/A，6%，10）=160÷7.3601=21.74（萬元）

（2）公積金貸款余額=7.4×（P/A，4%，5）=7.4×4.4518=32.94（萬元）

商業(yè)貸款余額=21.74×（P/A，6%，5）-10=21.74×4.2124-10=81.58（萬元）

（3）公積金還款金額=32.94÷（P/A，3%，5）=32.94÷4.5797=7.19（萬元）

商業(yè)貸款還款金額=81.58÷（P/A，5%，5）=81.58÷4.3295=18.84（萬元）

（4）公積金還款的現(xiàn)值=7.40×（P/A，9%，5）+7.19×（P/A，9%，5）×（P/F，9%，5）=7.40×3.8897+7.19×3.8897×0.6499=46.96（萬元）

商業(yè)貸款還款的現(xiàn)值=21.74×（P/A，9%，5）+[18.84×（P/A，9%，5）+10]×（P/F，9%，5）=21.74×3.8897+（18.84×3.8897+10）×0.6499=138.69（萬元）

每年租金的現(xiàn)值=6×（P/A，9%，8）×（P/F，9%，2）=6×5.5348×0.8417=27.95（萬元）

整個(gè)購房方案的凈現(xiàn)值=450×（P/F，9%，10）+27.95-140-46.96-138.69=450×0.4224+27.95-140-46.96-138.69=-107.62（萬元）

由于整個(gè)購房方案的凈現(xiàn)值小于零，因此購房方案在經(jīng)濟(jì)價(jià)值上是不可行的。

【解析】本題是與第五章凈現(xiàn)值綜合考查的題目。凈現(xiàn)值可以理解為各年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值的合計(jì)。

時(shí)點(diǎn)	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
自有資金付款	-140
公積金還款		-7.4	-7.4	-7.4	-7.4	-7.4	-7.19	-7.19	-7.19	-7.19	-7.19
商業(yè)貸款還款		-21.74	-21.74	-21.74	-21.74	-21.74	-18.84	-18.84	-18.84	-18.84	-18.84
提前還貸						-10
租金收入				6	6	6	6	6	6	6	6
出售收入											450

查看完整問題

王老師

2024-08-17 17:55:53 637人瀏覽

尊敬的學(xué)員，您好：

老師理解您的想法，您的理解也是有一定的道理，但在這個(gè)問題中，我們需要從經(jīng)濟(jì)利益的角度來考慮。

在財(cái)務(wù)分析中，我們通?？紤]的是現(xiàn)金流入和流出。如果肖先生選擇租房住，那么他需要支付租金，這是現(xiàn)金流出。而他選擇住進(jìn)自己購買的房子，就避免了這筆租金的支出，這相當(dāng)于他節(jié)省了這筆費(fèi)用，因此可以視為現(xiàn)金流入。

這里的“租金收入”并不是指肖先生實(shí)際收到的租金，而是指他通過住進(jìn)自己的房子而避免的租金支出。所以，即使肖先生有其他房子，但在這個(gè)特定的購房方案中，他選擇住進(jìn)新購的房子，就節(jié)省了一筆潛在的租金支出，這就是一種“流入”。

畢竟還是屬于應(yīng)試考試，我們最好還是要按照官方的想法來，祝您學(xué)習(xí)愉快~

您看您可以理解么？若您還有疑問，歡迎提問，我們繼續(xù)討論，祝您考試成功~~~~~~~~~~~

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