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如果是房開企業(yè)里的小規(guī)模納稅人，適用1%嗎

預(yù)征時：是用1%預(yù)征率嗎？「即：預(yù)收款/（1+5%）*1%」

計稅時：全額/（1+5%）*5%

是這樣嗎？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目增值稅計征方法 2024-07-29 14:54:02

問題來源：

考點4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法（★★）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用以下規(guī)定。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

1.銷售額的確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

可扣除土地價款，不能扣契稅等稅費。

（2）當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

①當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

②房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

③支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用，土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

④在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

⑤一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

（3）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

（4）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

2.預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。

提示

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅計稅規(guī)則一覽表：

納稅人性質(zhì)	項目情況	計稅方法	預(yù)繳稅額計算	應(yīng)納稅額計算
一般納稅人	新項目	一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%	應(yīng)納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-進項稅額-預(yù)繳
		老項目	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%	應(yīng)納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-進項稅額-預(yù)繳	選一般
		老項目		選簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%	應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
小規(guī)模納稅人	新或老項目	簡易			應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%	應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳

口訣1

請理解到位后再記憶口訣：

建筑服務(wù)——預(yù)繳差額扣分包；計稅簡易差額、一般全額計銷項。

租賃不動產(chǎn)——全額預(yù)繳；全額計稅。

轉(zhuǎn)讓外購不動產(chǎn)——預(yù)繳差額扣原價；計稅簡易差額、一般全額計銷項。

轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)（非房地產(chǎn)企業(yè)）——全額預(yù)繳；全額計稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)——預(yù)繳預(yù)收款3%；計稅簡易全額、一般扣土地款差額計銷項。

口訣2

預(yù)征率口訣：

一般計稅：建2租3轉(zhuǎn)讓5。

簡易計稅：建3租5轉(zhuǎn)讓5。

房企：預(yù)收3。

查看完整問題

喬老師

2024-07-29 17:58:51 1899人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué)，您好：

1，不是的。只有適用3%征收率，才能按照1%；因為銷售房地產(chǎn)適用的5%征收率，所以無論是預(yù)交還是計稅時，都只能用5%價稅分離，預(yù)征率還是3%，不能減按1%。

2，根據(jù)廣西稅務(wù)局回復(fù)

小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目取得的銷售收入不適用財稅公告2023年1號、國家稅務(wù)總局公告2023年第1號和財稅公告2022年15號，不能減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅也不能暫停預(yù)繳增值稅。理由：適用財稅公告2023年1號和財稅公告2022年15號的是指小規(guī)模納稅人取得適用3%征收率的銷售收入，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目取得的銷售收入適用5%征收率，應(yīng)按照財稅2016年36號文和稅務(wù)總局公告2016年第18號依法申報繳納增值稅。

鏈接：http://guangxi.chinatax.gov.cn/fzlm/rdwd_IFR/202303/t20230313_384806.html

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