【知識(shí)點(diǎn)四】應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目★

1.增值額的確定

增值額=應(yīng)稅收入（不含增值稅）-扣除項(xiàng)目金額

2.應(yīng)稅收入：不含增值稅的收入

包括：貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。

3.扣除項(xiàng)目★★

A.新建房扣除項(xiàng)目（房企五項(xiàng)、非房企四項(xiàng)）：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用。

【提示】納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，是扣除項(xiàng)目的組成部分。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

②前期工程費(fèi)

③建筑安裝工程費(fèi)

④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)

⑥開發(fā)間接費(fèi)用等

【重點(diǎn)提示】關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除規(guī)則——配比

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——計(jì)算扣除

分兩種情況：

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【提示】利息扣除的限定：不超過銀行同類同期貸款利率，不包括加息、罰息。

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，不能同時(shí)適用上述①、②兩種辦法。

【提示】

①在計(jì)算土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，要按照標(biāo)準(zhǔn)扣除，而不按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，這是與企業(yè)所得稅稅前扣除的本質(zhì)區(qū)別。

②土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①城建稅

②教育費(fèi)附加（視同稅金）

【特別說明】

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的印花稅是否單獨(dú)可以扣除，沒有明確規(guī)定，有爭議，按照教材掌握。

（2）地方教育附加是否可以扣除，條例中沒有規(guī)定，實(shí)務(wù)中有爭議，具體看題干要求。

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【提示】僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)。