土地閑置費(fèi)能否扣除？
1，這里的土地閑置費(fèi)能作為成本扣除嗎？ 2，第二問(wèn)21000除以80%是什么意思呢？
問(wèn)題來(lái)源：
2020年12月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料如下：
（1）2015年3月以8000萬(wàn)元拍得用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費(fèi)400萬(wàn)元。
（2）2016年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元，其中包含銀行貸款憑證顯示與該項(xiàng)目相關(guān)的利息支出1000萬(wàn)元。
（3）2020年12月，該項(xiàng)目已銷(xiāo)售可售建筑面積的80%，共計(jì)取得含稅收入21000萬(wàn)元；可售建筑面積的20%投資入股某酒店，約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。
（4）公司已按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1200萬(wàn)元。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級(jí)政府規(guī)定其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%，該公司選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括地方教育附加）
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000+8000×5%=8400（萬(wàn)元）
【查書(shū)】土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定 參考教材P426-P427；參考輕一P611-P612
（2）該公司應(yīng)繳納的增值稅。
該公司應(yīng)該繳納的增值稅=21000÷80%÷(1+5%)×5%=1250（萬(wàn)元）
【查書(shū)】納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 參考教材P77；參考輕一P103
（3）該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=5000-1000=4000（萬(wàn)元）
該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1000+（8400+4000）×5%=1620（萬(wàn)元）
【查書(shū)】土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定 參考教材P426-P427；參考輕一P611-P612
（4）該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的稅金及附加。
該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的稅金及附加=1250×（7%+3%+2%）=150（萬(wàn)元）
【查書(shū)】土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定 參考教材P426-P427；參考輕一P611-P612
（5）該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)。
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=8400+4000+1620+150+（8400+4000）×20%=16650（萬(wàn)元）
【查書(shū)】土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定 參考教材P426-P427；參考輕一P611-P612
（6）該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。
增值額=21000÷80%÷(1+5%)-16650=8350（萬(wàn)元），增值率=8350÷16650×100%=50.15%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)納土地增值稅=8350×40%-16650×5%=3340-832.5=2507.5（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=2507.5-1200=1307.5（萬(wàn)元）。
【查書(shū)】土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 參考教材P429；參考輕一P616
孫老師
2021-08-19 16:57:16 4583人瀏覽
1.土地閑置費(fèi)不能扣除。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第四條的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。因?yàn)槠髽I(yè)取得土地而不開(kāi)發(fā)屬于浪費(fèi)資源，土地閑置費(fèi)帶有懲罰意義，所以不得作為扣除項(xiàng)目扣除。
2.題干中資料（3）2020年12月，該項(xiàng)目已銷(xiāo)售可售建筑面積的80%，共計(jì)取得含稅收入21000萬(wàn)元；可售建筑面積的20%投資入股某酒店，約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。
將房產(chǎn)對(duì)外投資的，需要視同銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格按照同期同類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格。
通俗的說(shuō)就是銷(xiāo)售了80%，銷(xiāo)售收入為21000。剩余20%對(duì)外投資，視同銷(xiāo)售。銷(xiāo)售+視同銷(xiāo)售=100%，因此總收入=銷(xiāo)售收入+視同銷(xiāo)售收入=21000/80%*（80%+20%）=21000/80%*100%=21000/80%。
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