土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算_2026年初級(jí)會(huì)計(jì)《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)考點(diǎn)

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：張麗娜2025-09-09 14:51:53

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土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算_2026年初級(jí)會(huì)計(jì)《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)考點(diǎn)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)整體計(jì)算思路

1.確定扣除項(xiàng)目金額

2.計(jì)算增值額

增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

3.計(jì)算增值率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

4.查找“土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率表”確定適用稅率及速算扣除系數(shù)。

5.計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房扣除項(xiàng)目金額的確定(5項(xiàng))

1.基本規(guī)定

扣除項(xiàng)目	具體內(nèi)涵
取得土地使用權(quán) 所支付的金額	（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金
房地產(chǎn)開發(fā)成本	土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用	根據(jù)具體情況，依法選擇使用下列公式之一計(jì)算：（1）公式1 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級(jí)政府確定的比例（5%以內(nèi)）（2）公式2 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級(jí)政府確定的比例（10%以內(nèi)）
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金	城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加
加計(jì)扣除	（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

2.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的具體規(guī)定

(1)能分?jǐn)偳夷茏C明

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

②其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級(jí)政府確定的比例(5%以內(nèi))

③財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：

a.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

b.對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

(2)不能分?jǐn)偦虿荒茏C明

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(不區(qū)分利息費(fèi)用和其他費(fèi)用)按規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級(jí)政府確定的比例(10%以內(nèi))

(三)其他情形下扣除項(xiàng)目金額的確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項(xiàng)目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅。

2.舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目

(1)方法一：按評(píng)估價(jià)格扣除

①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(重置成本價(jià)×成新度折扣率);

②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金;

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅。