計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定_25年注會(huì)稅法學(xué)習(xí)要點(diǎn)

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：mayuxuan2025-06-13 16:04:06

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在注會(huì)稅法科目中，這個(gè)知識(shí)點(diǎn)系統(tǒng)闡述了房產(chǎn)稅“稅基”如何確定以及如何基于稅基計(jì)算最終應(yīng)繳稅款的核心規(guī)則。學(xué)習(xí)時(shí)，請(qǐng)務(wù)必清晰區(qū)分房產(chǎn)自用與出租兩種情形下計(jì)稅依據(jù)的不同，牢牢掌握對(duì)應(yīng)的稅率、計(jì)算公式，并深刻理解“房產(chǎn)原值”的構(gòu)成范圍、扣除比例的確定以及租金收入包含的全部?jī)?nèi)容，這些都是解題的關(guān)鍵所在。

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計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定_25年注會(huì)稅法學(xué)習(xí)要點(diǎn)

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第一節(jié)：房產(chǎn)稅法

【知識(shí) 點(diǎn)】

計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定

——從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征

房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)、稅率和計(jì)稅公式的一般規(guī)定：

計(jì)稅方法	計(jì)稅依據(jù)	稅率	計(jì)稅公式
從價(jià)計(jì)征	計(jì)稅余值——按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗后的余值（不等同于會(huì)計(jì)賬面的固定資產(chǎn)凈值）	年稅率1.2%	應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%
從租計(jì)征	租金收入——包括實(shí)物收入和貨幣收入，不包括增值稅	12%（或4%）	應(yīng)納稅額=租金收入×12%（或4%）

1.房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征公式的理解：

從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)

稅率

計(jì)稅公式

按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗后的余值計(jì)征，10%~30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定

其中：

（1）房產(chǎn)原值以會(huì)計(jì)賬簿記錄為基礎(chǔ)，但無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)和不可移動(dòng)的房屋附屬設(shè)施

（2）獨(dú)立的地下建筑物在進(jìn)行10%~30%的扣除前先對(duì)房產(chǎn)的原值進(jìn)行確定：

①地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

②地下建筑物為商業(yè)及其他用途的，以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

年稅率1.2%

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原

值×（1-原值減除比例）×1.2%

【點(diǎn)撥】

（1）按照上述公式計(jì)算出的是年稅額

（2）“應(yīng)稅房產(chǎn)原值”涉及獨(dú)立地下建筑物時(shí)需要進(jìn)行折扣計(jì)算

（3）“原值減除比例”不論地上建筑物還是地下建筑物都需要在計(jì)稅時(shí)運(yùn)用

點(diǎn)撥

房產(chǎn)原值盡管以會(huì)計(jì)賬簿記錄為基礎(chǔ)，但是不等同于會(huì)計(jì)賬面的固定資產(chǎn)原值。扣除的損耗也不等同于折舊。

其他需要關(guān)注的要點(diǎn)：

（1）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。即：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地面積是有限度的——不超過(guò)房產(chǎn)建筑面積的2倍。

宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊。容積率=建筑面積÷占地面積

【宗地容積率高往往意味著地小房大密度高；低容積率意味著地大房小密度低?！?/p>

（2）一些不可隨意移動(dòng)的房屋附屬設(shè)施（如中央空調(diào)、智能化樓宇設(shè)施等），無(wú)論會(huì)計(jì)上是否單獨(dú)核算，均應(yīng)并入計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值中。

點(diǎn)撥

地上房產(chǎn)與地下建筑物房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)稅的稅額計(jì)算步驟：

1.地上房產(chǎn)，按照四個(gè)步驟計(jì)算房產(chǎn)稅：

第1步是確定房產(chǎn)原值：房產(chǎn)原值包含地價(jià)和房屋附屬設(shè)施。

第2步是確定計(jì)稅余值：需要用房產(chǎn)原值減除規(guī)定比例的損耗來(lái)確定計(jì)稅余值。

第3步是計(jì)算年稅額：用確定的計(jì)稅余值乘稅率計(jì)算房產(chǎn)稅年稅額。

第4步是計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng)納稅額進(jìn)行確定。

計(jì)算年稅額時(shí)，需要結(jié)合稅收優(yōu)惠；計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額時(shí)，需要由年稅額折算成應(yīng)履行納稅期間的應(yīng)納稅額。

2.地下建筑物

與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑物的規(guī)定分四個(gè)步驟計(jì)算房產(chǎn)稅。

但是，單獨(dú)的地下建筑物在從價(jià)計(jì)稅時(shí)四個(gè)步驟中的第一步比較特殊：

第1步是原價(jià)折原值：按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途對(duì)房產(chǎn)原價(jià)按規(guī)定比例進(jìn)行應(yīng)稅原值確認(rèn)。

第2～4步與“地上房產(chǎn)”相同。

2.房產(chǎn)稅從租計(jì)征公式的理解：

從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)

稅率

計(jì)稅公式

租金收入（包括實(shí)物收入和貨幣收入）

（1）以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定

（2）出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)稅

12%或4%

應(yīng)納稅額=租金收入（不含增值稅）×12%或4%

辨析

從租計(jì)征房產(chǎn)稅租金收入的折算與換算：

情形	房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額
給出“月租金M萬(wàn)元”	①先看應(yīng)計(jì)算幾個(gè)月的房產(chǎn)稅 ②當(dāng)年應(yīng)納稅額=M（不含增值稅）×當(dāng)年出租月份數(shù)×12%或4%
年度中間出租卻收取“年租金N萬(wàn)元”	①先看應(yīng)計(jì)算幾個(gè)月的房產(chǎn)稅 ②當(dāng)年應(yīng)納稅額=N（不含增值稅）/12個(gè)月×當(dāng)年出租月份數(shù)×12%或4%
年度中間出租但給出收取“當(dāng)年租金Y萬(wàn)元”	當(dāng)年應(yīng)納稅額=Y（不含增值稅）×12%或4%

辨析

循序漸進(jìn)掌握地上、地下房產(chǎn)類建筑物的跨章節(jié)不同稅種政策：

房產(chǎn)類建筑物	房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)		城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)
	從價(jià)計(jì)征	從租計(jì)征
地上的	原值扣除一次性損耗	不含增值稅租金收入	占地面積
地下與地上一體的
獨(dú)立地下的	折扣后的原值扣除一次性損耗		證書確認(rèn)或地下建筑垂直投影面積；按應(yīng)征稅款的50%征收