計稅依據(jù)和應納稅額計算的特殊規(guī)定_25年注會稅法學習要點

來源：東奧會計在線責編：mayuxuan2025-06-13 16:38:09

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在注會稅法科目中，該知識點詳細講解了房產(chǎn)稅計算中的一些特殊情況，如無租使用房產(chǎn)的計稅依據(jù)確定、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的關(guān)聯(lián)計算、以及居民住宅區(qū)內(nèi)非營利性配套設(shè)施的稅收處理等。這些特殊規(guī)定不僅增加了計稅的復雜性，也對考生的綜合分析能力提出了更高要求。

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計稅依據(jù)和應納稅額計算的特殊規(guī)定_25年注會稅法學習要點

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第一節(jié)：房產(chǎn)稅法

【知識點】

計稅依據(jù)和應納稅額計算的特殊規(guī)定

在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時，還需要注意以下幾個特殊規(guī)定：

1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅的規(guī)定

對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；

對只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，應按租金收入計征房產(chǎn)稅。

情形	計稅依據(jù)	納稅人
參與投資利潤分紅，共擔風險	房產(chǎn)余值	被投資方
只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險	租金收入	出租方（投資方）

舉例

示意圖

假定甲與其他投資者共擔風險，共負盈虧，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價計稅。

假定甲只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險，則甲為房產(chǎn)稅納稅人，從租計稅。

2.對融資租賃房屋應納房產(chǎn)稅的規(guī)定

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

點撥

合同有約——約次月；

合同無約——簽次月。

3.關(guān)于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

4.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%~30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。

5.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

點撥1

示意圖

點撥2

納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。即：納稅人出租不動產(chǎn)，免租期內(nèi)由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)計稅余值從價計算繳納房產(chǎn)稅，但是不必將免租期間視同銷售，不需要對該行為繳納增值稅。

即：納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，免租期間房產(chǎn)稅從價計征；增值稅不視同銷售。

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