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【例題】

甲公司為增值稅一般納稅人，出租和出售投資性房地產(chǎn)適用的增值稅稅率為9%，2×16年至2×21年發(fā)生以下交易或事項(xiàng)：

2×16年12月31日購(gòu)入一棟管理用辦公樓，支付購(gòu)買價(jià)款13080萬(wàn)元（含增值稅1080萬(wàn)元）。該辦公樓預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊。

因公司遷址，2×19年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租期2年，年租金500萬(wàn)元（不含增值稅），每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價(jià)值為13000萬(wàn)元，該辦公樓至2×19年6月30日未計(jì)提減值準(zhǔn)備。

甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2×19年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為13500萬(wàn)元；2×20年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為13200萬(wàn)元；2×21年6月30日，租賃期滿，甲公司將投資性房地產(chǎn)收回后直接對(duì)外出售，售價(jià)為13300萬(wàn)元（不含增值稅），收到款項(xiàng)存入銀行。

假定不考慮增值稅以外的其他相關(guān)稅費(fèi)。

要求：

（1）編制甲公司2×16年12月31日取得辦公樓的會(huì)計(jì)分錄。

（2）確定投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日。

（3）計(jì)算該辦公樓2×19年甲公司應(yīng)計(jì)提的折舊額。

（4）編制租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄。

（5）編制2×19年甲公司取得租金收入時(shí)的會(huì)計(jì)分錄。

（6）計(jì)算上述交易或事項(xiàng)對(duì)甲公司2×19年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響金額。

（7）編制2×21年6月30日甲公司出售投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。

（1）正確答案：

借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　　 12000

       應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）　　　　　　1080

  貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 13080

（2）正確答案：

轉(zhuǎn)換日為2×19年6月30日。

（3）正確答案：

2×19年1月至6月應(yīng)計(jì)提折舊額=12000/20×6/12=300（萬(wàn)元）。以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，故2×19年7月至12月不計(jì)提折舊。

（4）正確答案：

辦公樓出租前已計(jì)提折舊額=12000/20×2.5=1500（萬(wàn)元），租賃期開始日分錄如下：

借：投資性房地產(chǎn)—成本　　　　　　　　　　　　 13000

       累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　　1500

  貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　　 12000

         其他綜合收益　　　　　　　　　　　　　　　　2500

（5）正確答案：

因年租金為500萬(wàn)元，每半年支付一次，所以2×19年下半年的租金收入為250萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄如下：

借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 272.5

  貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　 250

         應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）　　　　　　22.5

（6）正確答案：

上述交易或事項(xiàng)對(duì)甲公司2×19年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響金額=-300+500/2+（13500-13000）=450（萬(wàn)元）。

（7）正確答案：

出售投資性房地產(chǎn)前累計(jì)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益=13200-13000=200（萬(wàn)元），會(huì)計(jì)分錄如下：

借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 14497

  貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　 13300

         應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）　　　　　　1197

借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　 13200

  貸：投資性房地產(chǎn)—成本　　　　　　　　　　　　 13000

—公允價(jià)值變動(dòng)　　　　　　　　　 200

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　　　 200

  貸：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　　 200

借：其他綜合收益　　　　　　　　　　　　　　　　2500

  貸：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　　2500

解題思路：

關(guān)鍵詞：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

解題思路：

關(guān)鍵點(diǎn)：

①轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日；

②6月30日出租，則前半年仍作為固定資產(chǎn)計(jì)提折舊；

③自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換時(shí)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益；

④年租金300萬(wàn)元，6月30日出租，則當(dāng)年只能確認(rèn)半年的租金收入150萬(wàn)；

⑤對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響金額包括三部分：上半年折舊、租金收入、公允價(jià)值下降；

⑥公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)將其原計(jì)入其他綜合收益和公允價(jià)值變動(dòng)損益的部分結(jié)轉(zhuǎn)至其他業(yè)務(wù)成本，前者影響利潤(rùn)，后者為損益類科目?jī)?nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)，不影響利潤(rùn)總額。

注：以上注會(huì)會(huì)計(jì)例題摘自張志鳳《輕松過(guò)關(guān)一》

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