探秘稅法中的隱藏重點——土地增值稅

來源：東奧會計在線責編：魚羊2018-09-26 13:42:39

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注冊會計師考試越來越近了，不知道各位考生準備的如何了？小編回想起參加稅法考試那年，考了一道土地增值稅相關的大題，由于掌握的不太扎實，在考場上一時發(fā)懵，沒有得到該題的分數(shù)。所謂痛定思痛，小編決定再仔細研究一下這個知識點，希望如果今年再考查類似的題目大家可以順利過關！

探秘稅法中的隱藏重點-土地增值稅

土地增值稅這個考點考查計算題，通常會以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房為背景，因為這種情況是最為復雜的，在此我們也以這種情況為例。在這種情況下，可扣除的項目包括：取得土地使用權支付的價款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金以及可加計扣除的項目。具體情況見下表：

1. 取得土地使用權支付的價款	通常為題目中已知條件（包含契稅）
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本	通常為題目中已知條件
3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用	利息能夠取得證明	利息+（取得土地使用權支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%
3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用	利息不能取得證明	（取得土地使用權支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%
4. 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金	通常為題目中已知條件，包括城建稅、教育費附加和地方教育附加等
5. 可加計扣除的項目	從事房地產(chǎn)開發(fā)	（取得土地使用權支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

扣除項目金額通過以上項目加和就可以得到，而增值額=收入-扣除項目金額，計算出增值率(增值額/扣除項目金額)，按照公式即可計算得出稅額。土地增值稅采用四級超率累進稅率，具體情況見下表：

增值率（增值額/扣除項目金額）	稅率	速算扣除系數(shù)	計算公式
0%-50%	30%	-	增值額稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)
50%-100%	40%	5%
100%-200%	50%	15%
200%以上	60%	35%

下面我們一起來看一下去年的真題節(jié)選，看一下實際計算中如何應用：

2017年4月，稅務機關對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

(1)2016年6月以17760萬元拍得一宗土地使用權，并繳納了契稅。

(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費用200萬元，銷售費用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關稅金及附加290萬元。

(3)2017年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

(其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，該項目未預繳土地增值稅)

要求：根據(jù)上述材料，回答下列問題。

(1)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。

(2)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目的金額合計數(shù)。

(3)計算該公司清算土地增值稅時應繳納的土地增值稅。

答：

(1)契稅應計入土地使用權支付金額，且題目中提到，是對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，故允許扣除的土地使用權支付金額=17760*(1+5%)*50%=9324萬元。

(2)根據(jù)題目中條件可知，房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元、允許扣除的有關稅金及附加290萬元，并且銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，故房地產(chǎn)開發(fā)費用=600+(9324+6000)*5%=1366.2萬元，加計扣除=(9324+6000)*20%=3064.8萬元。所以，允許扣除項目的金額合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045萬元。

(3)增值額=31000-20045=10955萬元，增值率=10955/20045=54.65%，50%< 54.65%<100%，落在第二個區(qū)間中，故應繳納的土地增值稅= 10955*40%-20045* 5%=3379.75萬元。

土地增值稅的計算題就是這樣了，希望今年的考生們?nèi)绻诳紙錾嫌龅筋愃频念}，不要像小編一樣做錯哦。注會成績查詢時間一般為12月左右，祝大家到時候都能順利通關！

文/東奧撰稿人：愛喝咖啡的豬

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