第一節(jié)　概述

概述                                大綱要求|了解

總結(jié)：

房地產(chǎn)相關(guān)稅種

第二節(jié)　征稅范圍、納稅人和稅率★

考點(diǎn)預(yù)覽：

考點(diǎn)01 征稅范圍                             大綱要求|掌握

（一）土地使用權(quán)出讓（區(qū)別土地增值稅）（2025年調(diào)整）

是指國(guó)家或集體以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家或集體支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為?？梢允褂贸鍪邸⒔粨Q、贈(zèng)與的方式。

2.不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（三）房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換

1.房屋買(mǎi)賣(mài)

（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)河僧a(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或買(mǎi)價(jià)繳納契稅。

提示：

以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免征契稅。

（3）買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)納契稅。

例題·單選題：甲企業(yè)2025年1月因無(wú)力償還乙企業(yè)已到期的債務(wù)4000萬(wàn)元，經(jīng)雙方協(xié)商甲企業(yè)同意以自有房產(chǎn)償還債務(wù)，該房產(chǎn)的原值6000萬(wàn)元，凈值3000萬(wàn)元，評(píng)估現(xiàn)值9000萬(wàn)元，乙企業(yè)支付差價(jià)款5000萬(wàn)元，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，則乙企業(yè)計(jì)繳契稅的計(jì)稅依據(jù)是（   ）萬(wàn)元。

A.5000

B.6000

C.9000

D.2000

【答案】C

【解析】以房產(chǎn)抵償債務(wù)，按照房屋現(xiàn)值作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，本題中的現(xiàn)值為9000萬(wàn)元。

2.房屋贈(zèng)與

（1）個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

（2）獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的照章繳納契稅。

相關(guān)鏈接：

土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收，對(duì)以繼承、贈(zèng)與（贈(zèng)與至親、公益性贈(zèng)與）等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，一般不予征稅。

例題·多選題：下列行為，需要繳納契稅的有（　?。?。

A.以抵債方式取得房屋產(chǎn)權(quán)

B.為拆房取料而購(gòu)買(mǎi)房屋

C.受讓國(guó)有土地使用權(quán)

D.以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)

E.將自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)

【答案】ABCD

【解析】選項(xiàng)E：免交契稅。

3.房屋互換

（1）雙方交換價(jià)值相等，免納契稅。

（2）交換價(jià)值不相等，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。

提示：

土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

（四）其他情形

下列情形發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

（1）因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；

（2）因共有人增加或者減少的；

（3）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書(shū)等因素，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

（4）以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定征收契稅。

例題1·多選題：下列取得土地房屋權(quán)屬的情形，應(yīng)繳納契稅的有（　　）。（2021年）

A.承受償還債務(wù)方式轉(zhuǎn)移房屋的

B.取得任職單位年終獎(jiǎng)勵(lì)房屋的

C.受讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的

D.受讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的

E.競(jìng)得土地使用權(quán)的

【答案】ABE

【解析】選項(xiàng)CD：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

例題2·多選題：下列行為，應(yīng)繳納契稅的有（　　）。（2020年考題改編）

A.買(mǎi)房拆料或翻新建房

B.因出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)

C.因獲獎(jiǎng)取得房屋產(chǎn)權(quán)

D.因抵債獲得房屋產(chǎn)權(quán)

E.以承包方式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)

【答案】ABCD

【解析】選項(xiàng)E：契稅的征稅范圍不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

考點(diǎn)02 納稅人                                大綱要求|熟悉

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

考點(diǎn)03 稅率                                   大綱要求|熟悉

1.契稅實(shí)行3%～5%的幅度比例稅率。

2.具體適用稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在3%～5%的幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

3.省、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定對(duì)不同主體、不同地區(qū)、不同類(lèi)型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。