考點三 房產(chǎn)稅
【大綱要求】
掌握房產(chǎn)稅的納稅人、征稅范圍（★★★）；
熟悉房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和應納稅額的計算（★★）；
了解房產(chǎn)稅稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理（★★）。
房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。
一、房產(chǎn)稅的征稅范圍、納稅人
（一）房產(chǎn)稅的征稅范圍
內(nèi)容 | 包括 | 不包括 |
征稅對象 | 房屋：有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所 | 獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等 |
征稅范圍 | 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋 | 農(nóng)村 |
提示
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（實質(zhì)為自用就交稅！）
（二）房產(chǎn)稅的納稅人（受益人）
類別 | 納稅人 | |
一般規(guī)定 | 擁有房產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人 | |
具體規(guī)定 | 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的 | 經(jīng)營管理單位 |
產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的 | 集體單位和個人 | |
產(chǎn)權(quán)出典的 | 承典人 | |
產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的 | 房產(chǎn)代管人或者使用人 | |
產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 | ||
應稅單位和個人無租使用其他單位的房產(chǎn) | 使用人代為繳納 | |
二、房產(chǎn)稅的稅率
項目 | 具體規(guī)定 | |
形式 | 比例稅率 | |
從價計稅 | 1.2% | |
從租計征 | 12%/4% | （1）個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅 （2）對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅 |
三、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)及應納稅額的計算（★★★）
項目 | 具體規(guī)定 | ||
從價計征 | 計稅依據(jù) | 房產(chǎn)余值（與會計上折舊無關(guān)）：原值減除規(guī)定比例后的剩余價值 | |
房產(chǎn)原值 | （1）按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價 （2）房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施（如過道等） （3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備或配套設(shè)施（如中央空調(diào)、智能化樓宇設(shè)備等），不論會計上如何核算，一并征稅 | ||
（4）納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應增加房屋原值（會計里固定資產(chǎn)的更新改造？）： | |||
更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 | 在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設(shè)備和設(shè)施的價值（一加一減） | ||
附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件 | 更新后不再計入房產(chǎn)原值 （不加不減） | ||
項目 | 具體規(guī)定 | |
從價 計征 | 應納稅額 | 全年應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2% |
適用范圍 | （1）自用房屋 （2）房產(chǎn)投資聯(lián)營共擔風險 （3）融資租入房屋 | |
從租 計征 | 計稅依據(jù) | 不含增值稅的租金收入 |
應納稅額 | 應納稅額=（不含增值稅）租金收入×12%（或4%） | |
適用范圍 | （1）出租房屋 （2）房產(chǎn)投資聯(lián)營收取固定收入 【提示】要特別關(guān)注年度中間發(fā)生房產(chǎn)用途改變時，房產(chǎn)稅的計算 | |
情形 | 納稅人 | 計稅依據(jù) | ||
特殊情形 | 以房產(chǎn) 投資聯(lián)營（看實質(zhì)） | 以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分配、共擔風險（真投資） | 被投資方 | 房產(chǎn)余值 （從價計征） |
以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險（假投資、真出租） | 投資方/產(chǎn)權(quán)人 | 租金收入 （從租計征） | ||
融資租賃房屋 | - | 承租人 | 房產(chǎn)余值 | |
例題 · 單選題 王某自有一處平房，共16間，其中用于個人開餐館的7間（房屋原值為20萬元）。2023年1月1日，王某將4間出典給李某，取得出典價款收入12萬元，將剩余的5間出租給某公司，每月收取租金1萬元。已知該地區(qū)規(guī)定按照房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅，則王某2023年應納房產(chǎn)稅額為（ ）。（2024年）
A.1.652萬元
B.0.816萬元
C.0.672萬元
D.1.632萬元
【答案】C
【解析】（1）產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為房產(chǎn)稅的納稅人。（2）從價計征的房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%=20×（1-20%）×1.2%=0.192（萬元）。（3）從租計征的房產(chǎn)稅=租金收入×4%=1×12×4%=0.48（萬元）。（4）王某2023年應納房產(chǎn)稅額=0.192+0.48=0.672（萬元）。
四、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠
1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。
提示1
免稅單位出租房產(chǎn)及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。
提示2
對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。
2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費（全額或差額）的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)。
提示
上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應照章納稅。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。
提示
宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)照章征稅。
4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。
提示
個人營業(yè)用房和出租房產(chǎn)不免。
5.其他減免稅的房產(chǎn)。
（1）毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。
（2）納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。
（3）在基建工地臨時性房屋，施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。
（4）對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。
（5）對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
（6）對老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
（7）對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。（單獨核算公租房收入，未單獨核算不免）
（8）對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。
（9）國家機關(guān)、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，符合相關(guān)條件的，用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產(chǎn)，減半征收房產(chǎn)稅。
記憶竅門
公辦全免企辦減半。
例題 · 單選題 根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，某公立大學的下列房產(chǎn)中，應征收房產(chǎn)稅的是（ ）。（2024年）
A.圖書館
B.學生公寓
C.教學樓
D.校內(nèi)商鋪
【答案】D
【解析】選項AC：由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費（全額或差額）的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。選項B：至2027年12月31日前，對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。
總結(jié)歸納
房產(chǎn)稅
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