租賃合同——2025年中級會計《經(jīng)濟法》強化階段知識點
忽略細節(jié)者終被細節(jié)埋葬，臨近2025年中級會計考試，每一條法規(guī)條文都暗藏玄機，唯有精研細究、不放過任何一處疏漏，方能在考場上穩(wěn)操勝券。
【第五章 合同法律制度】
租賃合同
【知識點】
1.租賃期限
（1）租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。（2021年簡答題）
（2）租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
2.不定期租賃
（1）租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
（2）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定；仍不能確定的，視為不定期租賃。
（3）租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。
對于不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
3.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
4.維修義務
（1）出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
（2）承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔維修義務。（2022年簡答題）
5.租金的支付期限
（1）承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定；仍不能確定，租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付；租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。
（2）承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6.承租人的權利和義務
（1）承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
（2）承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
（3）因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
7.轉租
（1）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
（2）出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在6個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉租。
（3）承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。
8.買賣不破租賃
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。（2021年簡答題）
9.承租人的優(yōu)先購買權
（1）出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
近親屬包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女，不包括舅舅、姑姑、叔叔。
解釋2：
只有房屋租賃的承租人才享有優(yōu)先購買權。其他標的物的租賃，承租人并不享有優(yōu)先購買權。
（2）出租人履行通知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
（3）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權。
（4）出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。（2021年簡答題、2022年簡答題）
10.承租人的優(yōu)先承租權
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。
11.一房多租
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；
（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；
（3）合同成立在先的。
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注：以上內(nèi)容選自郭守杰老師2025年《經(jīng)濟法》領學基礎班講義
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