土地增值稅的應(yīng)稅收入_25年注會(huì)稅法學(xué)習(xí)要點(diǎn)

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：mayuxuan2025-06-16 15:41:45

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土地增值稅的應(yīng)稅收入_25年注會(huì)稅法學(xué)習(xí)要點(diǎn)

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第三節(jié)：土地增值稅的應(yīng)稅收入

【知識點(diǎn)】

土地增值稅的應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。實(shí)物收入要按照取得收入時(shí)的市場價(jià)折算成貨幣收入。

提示

2016年5月1日全面“營改增”后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定應(yīng)稅收入：土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）于2021年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付政府部門地價(jià)款7000萬元（已取得相關(guān)部門的財(cái)政票據(jù)），當(dāng)月辦妥土地使用證并支付相關(guān)稅費(fèi)。自2021年7月起至2024年3月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在受讓土地上開發(fā)建造一棟寫字樓，并銷售建筑面積的80%，其余面積出租。依據(jù)銷售合同共計(jì)取得含稅銷售收入20000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)不含稅轉(zhuǎn)讓收入多少萬元？

【分析】首先注意增值稅差額計(jì)稅的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法計(jì)算銷項(xiàng)稅的銷售額要扣減支付給政府部門的土地價(jià)款，扣減還要注意與銷售規(guī)模（此題為80%）的配比性。該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項(xiàng)稅額=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99（萬元）

其次，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的不含稅轉(zhuǎn)讓收入金額要用含稅銷售額減除增值稅銷項(xiàng)稅，不含稅收入=20000-1188.99=18811.01（萬元）。

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