2019年CPA稅法每日攻克一大題：10月8日
3科
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【例題】
某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（增值稅一般納稅人）2018年5月向政府部門支付土地使用權(quán)價款1750萬元和契稅52.5萬元取得一宗土地的使用權(quán)且已取得相應(yīng)的財政票據(jù)和契稅完稅憑證，將其中80%的面積用于開發(fā)建造10棟住宅樓。當年建成后，80%的建筑面積于11月直接對外銷售，取得含增值稅銷售收入7648萬元；其余部分自11月暫時對外出租，本年度內(nèi)取得含增值稅租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)的成本、費用有：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本2250萬元。
（2）發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元（利息費用雖未超過同期銀行貸款利率，但不能準確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤）。
（3）該企業(yè)建造過程中全部可抵扣的增值稅進項稅合計為350萬元，出租房產(chǎn)過程中未直接發(fā)生增值稅進項稅。
（其他相關(guān)資料：當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用在計算土地增值稅增值額時的扣除比例為9%）
要求：根據(jù)上述資料，按順序回答下列問題。
（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述業(yè)務(wù)增值稅的銷項稅額；
（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加、地方教育附加合計數(shù)；
（3）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)；
（4）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用；
（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值額；
（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
（1）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅銷項稅額=（7648-1750×80%×80%）/（1+10%）×10%+63/（1+10%）×10%=（7648-1120）/（1+10%）×10%+63/（1+10%）×10%=593.45+5.73=599.18（萬元）
要注意增值稅納稅申報表的口徑，還要注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），向政府支付的土地價款在計算增值稅時可以扣除的規(guī)定。
（2）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加、地方教育附加=（599.18-350）×（5%+3%+2%）=24.92（萬元）
（3）可以扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=（1750+52.5）×80%×80%=1153.6（萬元）
注意取得土地只進行了80%面積的開發(fā)，開發(fā)的面積中，只有80%的比例實現(xiàn)了銷售。
開發(fā)成本=2250×80%=1800（萬元）
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)=1153.6+1800=2953.6（萬元）
（4）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=2953.6×9%=265.82（萬元）
（5）準予扣除的稅金=（593.45-350×80%）×（5%+3%+2%）=31.35（萬元）
計算企業(yè)整體應(yīng)納的增值稅時，350萬元作為進項稅抵扣。但是計算土地增值稅中可以扣除的稅金及附加的基數(shù)時，進項稅需要按照銷售比例確定。
加計扣除=2953.6×20%=590.72（萬元）
允許扣除項目合計=2953.6+265.82+31.35+590.72=3841.49（萬元）
增值額=7648-593.45-3841.49=3213.06（萬元）
（6）增值率=3213.06÷3841.49×100%=83.64%
土地增值稅額=3213.06×40%-3841.49×5%=1093.15（萬元）。
注：以上注會稅法例題摘自劉穎《輕松過關(guān)一》
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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