2017注會《稅法》每日一大題:土地增值稅法




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【所屬章節(jié)】
《稅法》第七章 房產稅法、契稅法和土地增值稅法
【知識點】土地增值稅法
【例題 計算問答題】某縣房地產開發(fā)公司在2016年、2017年發(fā)生如下業(yè)務:
(1)2016年1月1日通過競拍取得縣城一處占地面積為20000平方米的土地使用權,支付土地出讓金3500萬元;
(2)自2月份開始在取得的該土地上建造寫字樓,支付工程款合計為1500萬元,并于當年8月31日完工;其次根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款,作為開發(fā)項目的質量保證金,對方按實際收取的工程款開具發(fā)票;
(3)與該開發(fā)項目有關的銷售費用40萬元、管理費用60萬元、財務費用100萬元,其中財務費用中包括向金融機構貸款利息支出80萬元以及超過貸款期限加罰的利息20萬元,利息支出能夠提供金融機構貸款證明,并且能夠按照房地產項目計算分攤;
(4)當年12月銷售寫字樓的70%并簽訂了銷售合同,取得含增值稅銷售收入合計9800萬元;2017年2月份剩余30%開始對外出租,簽訂為期3年的租賃合同,約定每年收取不含增值稅租金120萬元,當年實際取得不含稅租金收入80萬元。
已知:當?shù)匾?guī)定計征土地增值稅時其他房地產開發(fā)費用扣除比例為4%,契稅稅率為3%,該房地產開發(fā)公司適用一般計稅方法計算增值稅。
要求:
(1)簡要說明主管稅務機關于2017年2月要求房地產開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由;
(2)計算進行土地增值稅清算時可扣除的取得土地使用權支付的金額;
(3)計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本;
(4)計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用;
(5)計算進行土地增值稅清算時可扣除的與轉讓房地產有關的稅金;
(6)計算上述業(yè)務應繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
(1)稅法規(guī)定已竣工驗收的房地產開發(fā)項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
(2)要根據(jù)配比原則計算當期可扣除的項目金額,可扣除的取得土地使用權支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬元)。
(3)房地產開發(fā)公司在工程竣工驗收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開發(fā)項目的質量保證金,在計算土地增值稅時,建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)公司開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質量保證金不得計算扣除;則可扣除的房地產開發(fā)成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬元)。
(4)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的,其允許扣除的房地產開發(fā)費用為:利息+(取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內,對于超過貸款期限加罰的利息不允許扣除;則可扣除的房地產開發(fā)費用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬元)。
(5)與轉讓房地產有關的稅金=9800×0.5‰+(9800-3500×70%)÷(1+11%)×11%×(5%+3%+2%)=4.9+728.38×(5%+3%+2%)=77.74(萬元)。
(6)對從事房地產開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和,加計20%扣除;則可扣除項目金額合計=2523.5+997.5+196.84+77.74+(2523.5+997.5)×20%=4499.78(萬元)
增值額=9800-728.38-4499.78=4571.84(萬元)
增值率=4571.84÷4499.78×100%=101.60%
應繳納土地增值稅=4571.84×50%-4499.78×15%=1610.95(萬元)。
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