2017稅務師《稅法二》考點：確定轉讓房地產取得的收入
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確定轉讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
【解釋1】對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。
【解釋2】對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
扣除項目及其金額
轉讓項目的性質 | 扣除項目 | 具體內容 |
轉讓土地（賣地） | 扣除項目（2項） | 1.取得土地使用權所支付的金額 |
新建房屋（賣新房） | 房地產企業(yè)（5項） | 1.取得土地使用權所支付的金額。2.房地產開發(fā)成本。3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金。5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。 |
非房地產企業(yè)（4項） | ||
存量房屋（賣舊房） | 扣除項目（3項） | 1.房屋及建筑物的評估價格 |
(一)新建房轉讓——房地產企業(yè)扣除5項(重點)
取得土地使用權所支付的金額
房地產開發(fā)成本
房地產開發(fā)費用
與轉讓房地產有關的稅金
財政部規(guī)定的其他扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額(買地的錢)
指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關費用之和。
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅。
【解釋】取得土地使用權所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)
(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的土地出讓金;
(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
2.房地產開發(fā)成本
(1)土地征用及拆遷補償費
主要包括土地征用費、大市政配套費、耕地占用稅、拆遷補償支出、安置支出、回遷支出、農作物補償費、危房補償費等。
(2)前期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質、勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
(3)建筑安裝工程費，指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
(4)基礎設施費，指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
(5)公共配套設施費，指開發(fā)項目內發(fā)生的公共配套設施支出。
(6)開發(fā)間接費用，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費等。(非房地產開發(fā)費用)
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