企業(yè)取得的土地使用權(quán)，通常應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)之和確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。但屬于投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值不轉(zhuǎn)入在建工程成本，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

(2)企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配;確實(shí)難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。

(3)企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，停止自用土地使用權(quán)而用于賺取租金或資本增值時(shí)，應(yīng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

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無(wú)形資產(chǎn)是指什么意思

無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。通常包括專利權(quán)、非專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)、土地使用權(quán)等。

無(wú)形資產(chǎn)特征：

由企業(yè)擁有或者控制并能為其帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。

無(wú)形資產(chǎn)不具有實(shí)物形態(tài)。

無(wú)形資產(chǎn)具有可辨認(rèn)性。

無(wú)形資產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)。

無(wú)形資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，不需要攤銷，但是不管是否存在減值跡象，每年年末都要進(jìn)行減值測(cè)試。對(duì)于使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，當(dāng)有證據(jù)表明其使用壽命有限時(shí)，不需要對(duì)以前期間進(jìn)行追溯調(diào)整。稅法上一般都有規(guī)定的無(wú)形資產(chǎn)攤銷年限，如果會(huì)計(jì)上不攤銷、稅法上攤銷要考慮相應(yīng)的遞延所得稅。

無(wú)形資產(chǎn)的入賬價(jià)值

無(wú)形資產(chǎn)入賬價(jià)值指的是確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的金額，無(wú)形資產(chǎn)入賬價(jià)值主要包括開發(fā)過(guò)程中的研發(fā)支出、開發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的原材料、開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的人工費(fèi)。

無(wú)形資產(chǎn)的入賬價(jià)值確認(rèn)：

(1)外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)以實(shí)際支付的買價(jià)、手續(xù)費(fèi)及其他資本性支出作為入賬價(jià)值。

(2)自創(chuàng)并經(jīng)法律程序申請(qǐng)取得的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)按開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的實(shí)際成本計(jì)價(jià)，包括試驗(yàn)費(fèi)用、模型制作費(fèi)用、研制費(fèi)、制圖費(fèi)、律師費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工資、申請(qǐng)登記費(fèi)以及其他費(fèi)用等全部支出。

(3)股東投入的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)按合同、協(xié)議約定的金額或評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值入賬。

(4)接受捐贈(zèng)取得的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)按所附單據(jù)的金額入賬，如果無(wú)法取得單據(jù)，參照同類無(wú)形資產(chǎn)的市價(jià)即重置成本入賬。

評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)使用頻率最高的方法是收益法，無(wú)形資產(chǎn)收益法，是對(duì)被估無(wú)形資產(chǎn)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化的過(guò)程，也是將未來(lái)各期收益進(jìn)行折算的現(xiàn)值之和。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=[t=1nK?Rt(1+r)t](1)

式中：K表示無(wú)形資產(chǎn)分成率;Rt表示第t年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的收益額[Rt=銷售收入(利潤(rùn))×銷售收入(利潤(rùn))分成率×(1-所得稅稅率)];t表示收益期限;r表示折現(xiàn)率。

或：

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=[t=1nRt(1+r)t](2)

式中：Rt表示第t年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的收益額;t表示收益期限;r表示折現(xiàn)率。

公式(1)適用于收益分成法下的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，公式(2)適用于非收益分成法下的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估。

無(wú)形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)當(dāng)將該無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值予以轉(zhuǎn)銷，其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)作當(dāng)期損益(營(yíng)業(yè)外支出)。

借：營(yíng)業(yè)外支出

累計(jì)攤銷

無(wú)形資產(chǎn)資本化確認(rèn)條件，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

與該無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

該無(wú)形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

無(wú)形資產(chǎn)的特征

(1)由企業(yè)擁有或者控制并能為其帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源

(2)無(wú)形資產(chǎn)不具有實(shí)物形態(tài)

①某些無(wú)形資產(chǎn)的存在有賴于實(shí)物載體

無(wú)形資產(chǎn)折舊方法包括直線法、生產(chǎn)總量法等。企業(yè)選擇的無(wú)形資產(chǎn)的攤銷方法，應(yīng)當(dāng)反映與該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式。無(wú)法可靠確定預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。