【問題】合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第二條之規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

【問題】土地增值稅清算單位如何確定？

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關(guān)部門審批、備的項目為單位

2.對于分期開發(fā)的項目以分期項目為單位

3.不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，相關(guān)法律法規(guī)如下：

【問題】土地增值稅清算單位成本如何計算？

1.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知“國稅發(fā)〔2006〕187號”第四條第（五）款：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

2.國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知“國稅發(fā)〔2009〕91號”第二十一條第（五）款：納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

3.四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問題的公告（2015年第 5 號）第三條：關(guān)于共同成本費(fèi)用的分?jǐn)偅?/p>

納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，各清算項目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

【問題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征率是如何規(guī)定的？

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般按照銷售額來預(yù)征，普通住宅為2%，商業(yè)為3%，各地會有所差異。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商鋪,土地增值稅預(yù)征率：對納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅。

按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的有關(guān)問題公告》（地方稅務(wù)局公告2015年9號）第十三款之規(guī)定：關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%；

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

【問題】土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)是否包含增值稅？

1.政策規(guī)定

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

2.預(yù)交土地增值稅的計算

【問題】土地增值稅完稅憑證在哪里獲?。?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知》（國稅發(fā)〔1996〕4號）第三條規(guī)定：“對于已經(jīng)完稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)給完稅證明。”因此，納稅人可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取完稅證明。

【問題】土地增值稅清算申報的辦理時間？

對于符合規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。