土地增值稅清算鑒證服務_2024年涉稅服務實務預習考點
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土地增值稅清算鑒證服務
一、關(guān)注事項（掌握）
土地增值稅清算鑒證，是指鑒證人接受委托，依照稅收法律法規(guī)和相關(guān)標準，按照一定的程序和方法，對被鑒證人的土地增值稅清算的合法性、準確性進行鑒定和證明，并出具鑒證報告的活動。
（一）清算項目是否合法（掌握）
1.清算項目及其范圍是否客觀、準確；
2.不同期間、不同項目收入確認、成本歸集是否符合會計和稅法規(guī)定；
3.普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分是否合理；
4.清算起止時間是否符合稅法規(guī)定；
5.有免稅項目的，與征稅項目劃分是否清晰準確。
（二）收入總額是否合法準確（掌握）
1.被鑒證人清算收入確認是否符合稅法規(guī)定。
2.被鑒證人按照清算項目設(shè)立的“預售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準確。
3.銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計算與會計處理是否正確；重點關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理。
4.被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務處理。
5.按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形。
6.被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。
7.被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。
8.被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不作退補款以外，其他發(fā)生退補款情形而導致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費的，稅務處理是否符合稅法規(guī)定。
9.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認是否合法準確，包括開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
（三）扣除項目金額是否合法準確（掌握）
1.該清算扣除項目金額與收入總額是否配比；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，是否實際發(fā)生；實際發(fā)生的支出是否取得合法憑據(jù)；扣除項目金額是否在各扣除項目中準確歸集；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，是否按照受益對象合理分攤共同的成本費用。
2.具體扣除項目的鑒證，還應當關(guān)注的事項：
鑒證項目 | 關(guān)注事項 |
取得土地使用權(quán)所支付的金額 | （1）同一宗土地有多個開發(fā)項目或分期分批開發(fā)的，其分攤方法是否合理、金額計算是否準確 （2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務費用記入取得土地使用權(quán)支付金額 （3）是否與市場價格存在明顯差異 （4）土地閑置費等不得扣除項目是否已經(jīng)剔除 |
土地征用及 拆遷補償費 | （1）實際支出金額與概（預）算是否存在明顯差異 （2）拆遷補償費是否實際發(fā)生 （3）由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項目是否符合稅法規(guī)定 |
前期工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施費 | （1）實際支出額與概（預）算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形 （2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費 （3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤 |
建筑安裝工程費 | （1）是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符 （2）自購建材費用是否重復扣除 （3）單位定額成本是否存在異常 （4）自行施工建設(shè)有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況 （5）是否取得項目所在地稅務機關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票 |
公共配套設(shè)施費 | （1）公共配套設(shè)施的界定是否準確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實發(fā)生、有無預提情況 （2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務費用記入公共配套設(shè)施費 （3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤 （4）是否含有其他企業(yè)的費用 |
開發(fā)間接費用 | （1）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用 （2）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，取得的憑證是否合法有效 （3）多個開發(fā)項目是否分項目核算或分攤，是否將其他項目的開發(fā)間接費用記入了清算項目 （4）是否含有其他企業(yè)的費用 （5）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務費用記入開發(fā)間接費用 （6）有無預提開發(fā)間接費用的情況 |
利息支出 | （1）據(jù)實申報時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用 （2）分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分攤 （3）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出 （4）借款合同相應條款是否符合有關(guān)規(guī)定 （5）是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 （6）超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除 （7）是否剔除借款手續(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用 （8）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，計提利息是否符合稅法規(guī)定 |
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金 | （1）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)、配比，企業(yè)是否繳納 （2）是否扣除不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金 |
加計扣除項目 | （1）取得后未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，取得后僅進行土地開發(fā)未建造房屋即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及取得后未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，扣除項目金額是否符合稅法規(guī)定 （2）是否將代收費用作為加計扣除的基數(shù) （3）是否將已計入開發(fā)成本的利息支出計入加計扣除的基數(shù) |
所屬章節(jié)：第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務
注：以上內(nèi)容選自美珊老師2023年《涉稅服務實務》高效基礎(chǔ)班授課講義
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