2023年稅務師涉稅服務實務預習考點：土地增值稅清算鑒證服務
你投入的每一分努力，都會在未來的某一天，回饋于你！在2023年稅務師考試備考預習階段，各位考生要掌握稅務師知識點。東奧會計在線為大家整理了《涉稅服務實務》第六章預習知識點，快來一起學習進步吧！
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【所屬章節(jié)】
第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務
【知識點】土地增值稅清算鑒證服務
一、業(yè)務定義
1.土地增值稅清算鑒證,是指鑒證人接受委托，依照稅收法律法規(guī)和相關標準，按照一定的程序和方法，對被鑒證人的土地增值稅清算的合法性、準確性進行鑒定和證明，并出具鑒證報告的活動。
其中，合法是指被鑒證人與清算相關的房地產(chǎn)項目以及土地使用權(quán)的收入、扣除項目客觀、真實，相關資料真實完整，房地產(chǎn)項目以及土地使用權(quán)相關會計核算符合會計準則和相關會計規(guī)范，計算土地增值稅的收入總額、扣除項目金額、增值額的計算過程符合稅法規(guī)定。準確是指被鑒證人土地增值稅的收入總額、扣除項目金額、增值額、適用稅率、應繳稅額、已繳稅額和應補（退)稅額等金額計算準確。
二、關注事項
1.土地增值稅清算鑒證應關注如下事項：
（1）清算項目是否合法。包括：
①清算項目及其范圍是否客觀、準確；
②不同期間、不同項目收入確認、成本歸集是否符合會計和稅法規(guī)定；
③普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分是否合理；
④清算起止時間是否符合稅法規(guī)定；
⑤有免稅項目的，與征稅項目劃分是否清晰準確。
(2)收入總額是否合法準確。包括：
①被鑒證人清算收入確認是否符合稅法規(guī)定；
②被鑒證人按照清算項目設立的“預售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額等相關內(nèi)容是否準確；
③銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計算與會計處理是否正確。
④與關聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理；
⑤被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務處理；
⑥按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；
⑦被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款；
⑧被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；
⑨被鑒證人經(jīng)有關部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不作退補款以外，其他發(fā)生退補款情形而導致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；
⑩被鑒證人應退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費的，稅務處理是否符合稅法規(guī)定；
?非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認是否合法準確，包括開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
三、鑒證證據(jù)
鑒證人應當按照要求，通過不同途徑或方法取得能夠支持鑒證結(jié)論的證據(jù)。
（1）對鑒證項目有關的鑒證材料，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、規(guī)劃設計、開發(fā)、施工、銷售、關聯(lián)方交易、融資、竣工驗收、工程結(jié)算、稅款繳納等相關材料。
（2）對被鑒證人收入總額的鑒證材料，包括反映收入總額事實方面的信息和資料、收入總額會計方面的信息和資料、收入總額稅收方面的信息和資料。
（3）對被鑒證人扣除項目金額的鑒證材料，包括扣除項目事實方面的信息和資料、扣除項目會計方面的信息和資料、扣除項目稅收方面的信息和資料。
四、鑒證報告
1.鑒證人對土地增值稅清算鑒證發(fā)表結(jié)論時，應關注被鑒證人的土地增值稅清算的真實性、合法性，以及做出上述判斷的證據(jù)是否確實充分，適用法律依據(jù)是否準確。
2.鑒證人應以工作底稿為基礎，按照《涉稅鑒證業(yè)務指引(試行）》要求的內(nèi)容，編制土地增值稅清算鑒證報告。報告的核心是對被鑒證人土地增值稅清算結(jié)果予以評價。鑒證報告應按照要求進行信息溝通、簽字蓋章。
注：以上內(nèi)容選自李運河老師2022年《涉稅服務實務》基礎班授課講義
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