2023年稅務師涉稅服務實務預習考點：房地產開發(fā)企業(yè)土地増值稅清算的審核
讓夢想作為心中的明燈，去照亮前路未知的的荒蕪！備考2023年稅務師考試的預習階段，一定要將知識點消化理解。東奧會計在線為大家整理了《涉稅服務實務》第五章預習知識點，各位考生快來了解下吧！
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【所屬章節(jié)】
第五章 納稅申報代理和納稅審核
【知識點】房地產開發(fā)企業(yè)土地増值稅清算的審核
（一）土地增值稅清算的定義
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
（二）土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
（三）土地增值稅的清算條件
1.符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
2.符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
（2）取得銷售（預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。
（四）土地增值稅清算時間
1.對于符合清算條件應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
2.對于符合清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知， 納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。
（五）土地増值稅清算時收入確認
1.已銷售的房地產項目收入的確認
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
2.非直接銷售和自用房地產的收入確定
房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定；
（3）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
注：以上內容選自李運河老師2022年《涉稅服務實務》基礎班授課講義
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