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房地產(chǎn)開發(fā)視同銷售如何確認(rèn)

來源：東奧會計在線責(zé)編：韓旭 2019-07-05 14:56:51

精選回答

東奧稅務(wù)師

2025-06-27 11:38:52

取消預(yù)售收入的概念

按照新稅法實(shí)施前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工前的收入為預(yù)售收入，完工后才按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

完工前銷售收入仍要預(yù)計毛利額

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對完工前確認(rèn)的銷售收入還是采取預(yù)計計稅毛利額的方式計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算繳納所得稅。

完工前銷售收入可作為三項費(fèi)用計算基數(shù)

按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)是以當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的銷售(營業(yè))收入為計算基數(shù)的。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可以在不超過銷售收入15%范圍之內(nèi)稅前扣除，超過部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到以后年度扣除;企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5%。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工前，一般會要發(fā)生大量的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)以及部分業(yè)務(wù)招待費(fèi)，如果取得預(yù)售賬款需要預(yù)計計稅毛利額，同時相應(yīng)的三項費(fèi)用又不允許稅前扣除的話，勢必會增加預(yù)售年度的應(yīng)納稅所得額，加重房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)?！掇k法》第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照稅法確認(rèn)的銷售收入為基數(shù)，計算上述三項費(fèi)用的當(dāng)年扣除數(shù)額，按規(guī)定稅前扣除。

需要提醒注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳填寫申報表時，要將完工前的銷售收入填入其他視同銷售收入，將預(yù)計計稅成本填入其他視同銷售成本。這樣，就可以將完工前的銷售收入納入三項費(fèi)用的計算基數(shù)。因上述填表已經(jīng)調(diào)增預(yù)計計稅毛利額，因此，在填寫其他調(diào)整預(yù)計計稅毛利額時，要做相應(yīng)的調(diào)減處理，避免重復(fù)計算計稅毛利額。

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