稅務(wù)師備考預(yù)習(xí)階段的學(xué)習(xí)較為輕松，不用給自己太大的壓力，只需要按照學(xué)習(xí)計劃進行推進，在學(xué)習(xí)上不投機取巧，打好前期基礎(chǔ)，為后期的學(xué)習(xí)做好準(zhǔn)備。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　房地產(chǎn)開發(fā)收入稅務(wù)處理

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法二》企業(yè)所得稅

　　【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)收入稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)收入稅務(wù)處理

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明報房地產(chǎn)管理部門備案。

　　(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　　(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　完工的三個條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。

　　二、收入的稅務(wù)處理

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍

　　銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理(客觀題)。

　　【案例】甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收取貨幣資金4000萬元，其中含代市政部門收取的專用基金300萬元，由甲企業(yè)開具發(fā)票;另含代物業(yè)管理部門預(yù)收20萬元的垃圾處置費，由物業(yè)管理部門開具發(fā)票。則該房地產(chǎn)企業(yè)的收入為4000-20=3980(萬元)。

　　(二)收入的實現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入實現(xiàn)。

　　2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　　4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

　　(1)采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

　　(2)視同買斷方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的。

　　(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式的

　　(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述(1)至(3)項規(guī)定確認收入的實現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

　　(三)視同銷售的確認：

　　企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

　　(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

　　(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

　　(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

　　(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：(一看房屋性質(zhì)，二看房屋區(qū)域)

　　(五)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

　　(六)(未售先租)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

　　稅法二預(yù)習(xí)知識點正在不斷更新，在學(xué)習(xí)的同時應(yīng)主動配合同步練習(xí)加深對知識點的理解，將基礎(chǔ)打好。