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【內容導航】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

【所屬章節(jié)】

第五章 土地增值稅

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

一、土地增值稅的清算單位

1.土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

2.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

1.納稅人應當進行土地增值稅清算的情形

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

上述三種情形，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

2.主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用。

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算）

（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。

符合上述條件的，由主管稅務機關確定是否進行清算，對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

三、土地增值稅清算時收入確認

1.已銷售的房地產(chǎn)項目收入的確認

（1）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

（2）銷售合同所載商品房面積與實際測量面積不一致并在清算前已補或退房款的，在計算土地增值稅時應予調整。

（3）營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算。

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

2.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

（3）其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅清算時扣除項目

1.扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關稅金以及加計扣除20%。除另有規(guī)定外，扣除的前4項須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照相關因素，核定上述4項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

5.預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

6.多個項目共同的成本費用，按清算項目可售建筑面積比例或其他合理方法確定清算項目扣除金額。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款作為開發(fā)項目的質量保證金，其扣除規(guī)定：

8.房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除。

（1）關鍵是財務費用中的利息支出，兩個計算公式需要掌握。

（2）已計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至開發(fā)費用中計算扣除。

9.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得扣除。

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

11.拆遷安置費的扣除。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確定收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費（屬于開發(fā)成本）。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費。

（3）回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

即補差價款調整拆遷補償費。

五、土地增值稅的核定征收

納稅人符合下列條件之一的，應該按照核定征收率原則上不低于5%對房地產(chǎn)項目進行清算：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

六、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

七、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

注：以上內容選自彭婷老師《稅法一》高效基礎班授課講義

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）