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【內(nèi)容導航】

應納稅額的計算(3)、稅收優(yōu)惠、征收管理

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法一》第七章 土地增值稅

【知識點】應納稅額的計算(3)、稅收優(yōu)惠、征收管理

應納稅額的計算(3)、稅收優(yōu)惠、征收管理

第四節(jié) 應納稅額的計算

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

【例題·綜合題】2019年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務機關的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設的W項目進行清算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設施)。該項目2018年4月通過全部工程質(zhì)量驗收。

2018年5月該公司開始銷售W項目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米，取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對W項目選擇簡易計稅方法。

經(jīng)審核，W項目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計8240萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元;管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務費用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構(gòu)證明)。

已知：W項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。W項目清算前已預繳土地增值稅1000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護建設稅稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%，不考慮印花稅。(2018年)

(1)W項目的清算比例是( )。

A.83.33%

B.88.24%

C.94.44%

D.100.00%

【答案】B

【解析】清算比例=已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%=15000.8÷17000×100%=88.24%。

(2)W項目清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金( )萬元。

A.285.71

B.310.71

C.2666.67

D.2691.67

【答案】A

【解析】增值稅=50000÷(1+5%)×5%=2380.95(萬元)，W項目清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=2380.95×(7%+3%+2%)=285.71(萬元)。

(3)W項目清算時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用金額( )萬元。

A.2050.70

B.2324.00

C.3937.27

D.4462.00

【答案】A

【解析】允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8240×88.24%=7270.98(萬元)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=15000×88.24%=13236(萬元)

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(7270.98+13236)×10%=2050.70(萬元)。

(4)W項目清算時允許扣除項目金額合計( )萬元。

A.22843.39

B.22868.39

C.26944.79

D.26969.79

【答案】C

【解析】W項目清算時允許扣除項目金額合計=7270.98+13236+2050.70+285.71+(7270.98+13236)×20%=26944.79(萬元)。

(5)W項目清算后應補繳土地增值稅( )萬元。

A.5911.22

B.5922.46

C.7945.07

D.7961.32

【答案】B

【解析】不含增值稅收入=50000-2380.95=47619.05(萬元)

增值額=47619.05-26944.79=20674.26(萬元)

增值率=20674.26÷26944.79×100%=76.73%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

W項目清算后應補繳土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46(萬元)。

(6)關于W項目清算，下列說法正確的有( )。

A.該公司清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

B.對該項目的清算進行審核鑒證的稅務中介機構(gòu)只能由主管稅務機關指定

C.該公司應在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

D.該公司可以委托稅務中介機構(gòu)對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

E.對于該公司委托稅務中介機構(gòu)對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的，主管稅務機關必須采信鑒證報告的全部內(nèi)容

【答案】ACD

【解析】選項B：納稅人也可以委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證清算項目。選項E：稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

第五節(jié) 稅收優(yōu)惠

1.以下轉(zhuǎn)讓房屋項目，增值率未超過20%的，免征土地增值稅;超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅：

(1)建造普通標準住宅出售;

(2)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源;

(3)轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源(優(yōu)惠執(zhí)行期限：2019.1.1-2020.12.31)。

2.國家征收、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

(1)因國家建設需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅。

(2)因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。

3.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

4.企業(yè)改制重組的稅收優(yōu)惠(2018.1.1-2020.12.31)

(1)暫不征土地增值稅情形：

【注意】以下改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

①改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)。(整體改制)

【解釋】整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務的行為。

②兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)。(企業(yè)合并)

③企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。(企業(yè)分立)

④單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)。(重組投資)

(2)企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除：

①出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得：取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。(當時購置成本)

②國家作價出資入股：該宗土地入股時，該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部門批準的評估價格;不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。

第六節(jié) 征收管理

一、納稅義務發(fā)生時間及納稅期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

【提示】預征土地增值稅

當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補。

當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。

對實行預征辦法的地區(qū)，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。

二、納稅地點

土地增值稅向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

誰把最美的夢大膽的插進冰封的土壤，誰就會獲得滿園的芬芳。希望備考稅務師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務師考試！快一起努力學習吧！

（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

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