土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算_2020年《稅法一》預(yù)習(xí)考點(diǎn)

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：袁佳文2020-03-20 09:42:59

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第七章-土地增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

考點(diǎn)一：稅額計(jì)算一般方法（總結(jié)）

第一步：確定收入總額：不含增值稅。

計(jì)稅方法		土地增值稅應(yīng)稅收入	增值稅
簡(jiǎn)易計(jì)稅		轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅應(yīng)納稅額	自建：增值稅應(yīng)納稅額=全額/（1+5%）×5% 非自建：增值稅應(yīng)納稅額=差額/（1+5%）×5%
一般計(jì)稅	非房地產(chǎn)企業(yè)	轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全額含稅收入/（1+9%）	銷項(xiàng)稅額=全額/（1+9%）×9%
一般計(jì)稅	房地產(chǎn) 企業(yè)	轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅銷項(xiàng)稅額	銷項(xiàng)稅額=（含稅收入?地價(jià)款）/（1+9%）×9%

第二步：確定扣除項(xiàng)目（重點(diǎn)）新54舊3；不含增值稅。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)	扣除項(xiàng)目	具體內(nèi)容
新建房屋（賣新房）	房地產(chǎn)企業(yè)（5項(xiàng)）	1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（房地產(chǎn)企業(yè)適用）
新建房屋（賣新房）	非房地產(chǎn)企業(yè)（4項(xiàng)）
存量房屋（賣舊房）	扣除項(xiàng)目（3項(xiàng)）	1.房屋及建筑物評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
轉(zhuǎn)讓土地（賣地）	扣除項(xiàng)目（2項(xiàng)）	1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

第三步：計(jì)算增值額=收入額（第一步）-扣除項(xiàng)目金額（第二步）

第四步：計(jì)算增值率=

找稅率

級(jí)數(shù)	增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率	稅率（%）	速算扣除系數(shù)（%）
1	不超過(guò)50%的部分	30	0
2	超過(guò)50%~100%的部分	40	5
3	超過(guò)100%~200%的部分	50	15
4	超過(guò)200%的部分	60	35

【提示1】對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

【提示2】按增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

第五步：計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

考點(diǎn)二：特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

1.預(yù)征率：東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

2.納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）