由于我國對土地實行有償有限期使用等制度和土地使用權(quán)具有有用性、稀缺性及存在有效需求，所以企業(yè)土地使用權(quán)符合無形資產(chǎn)的定義，是一項特殊的無形資產(chǎn)。其會計核算必須遵照《企業(yè)會計準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》和《企業(yè)會計制度》關(guān)于無形資產(chǎn)的核算規(guī)定執(zhí)行。

　　(一)土地使用權(quán)的確認(rèn)和計量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時滿足兩個條件：

　　(1)該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

　　(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對待。

　　1. 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會計處理;如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費或拆遷安置補(bǔ)償費的，支付的農(nóng)用地征用費、拆遷安置補(bǔ)償費列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費用列“在建工程——基建工程”核算。

　　2. 出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費、拆遷安置補(bǔ)償費和取得時應(yīng)由使用者繳納的各種稅費列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費用列“在建工程——基建工程”核算。

　　3. 市場購買取得。支付的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費列“在建工程——其他支出”核算。

　　4. 投資者投入取得。取得時按投資各方確認(rèn)的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費列“在建工程——其他支出”核算。

　　5. 租賃取得。支付的租賃費分期列“管理費用”。

　　6. 換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會計處理規(guī)定確定入賬價值，列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。

　　7. 補(bǔ)地價。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價，補(bǔ)地價價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)(開發(fā))成本”科目核算。 值得說明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：(1)1993年開始的全國性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地;(2)1993年開始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價單獨入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。

　　(二)土地使用權(quán)的攤銷。企業(yè)出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的最高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時，應(yīng)明確該土地辦理出讓時土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國家規(guī)定“滿二年未動工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外�！� 攤銷土地使用權(quán)價值時，借記“管理費用——無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。

　　(三)土地使用權(quán)減值。由于土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較小;產(chǎn)生減值時，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時應(yīng)計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無論是計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。

　　(四)土地使用權(quán)處置和滅失。

　　1. 建造開發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項目時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。

　　2. 轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、合作開發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓;又根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實保障建設(shè)項目的實施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。