土地增值稅應(yīng)納稅額如何計算？都包含哪些金額？備考初級會計考試的小伙伴們，如何大家還不了解，可以一起學(xué)習(xí)下文內(nèi)容！

(一)整體計算思路

1.確定扣除項(xiàng)目金額

2.計算增值額

增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

3.計算增值率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

4.查找“土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率表”確定適用稅率及速算扣除系數(shù)

5.計算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房扣除項(xiàng)目金額的確定(5項(xiàng))

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

(1)能分?jǐn)偳夷茏C明

①財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

②其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級政府確定的比例(5%以內(nèi))

(2)不能分?jǐn)偦虿荒茏C明

財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(不區(qū)分利息費(fèi)用和其他費(fèi)用)按規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級政府確定的比例(10%以內(nèi))

(3)財政部、國家稅務(wù)總局對土地增值稅扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：

①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

②對于超過貸款期限的利息部分(逾期利息)和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

(1)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加;

(2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計入扣除項(xiàng)目。

5.加計扣除

(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

(三)其他情形下扣除項(xiàng)目金額的確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項(xiàng)目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

①城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅;

②《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計入扣除項(xiàng)目。

2.舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目

(1)方法一：按評估價格扣除

①舊房及建筑物的評估價格(重置成本價×成新度折扣率);

②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金;

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅。

(2)方法二：按購房發(fā)票金額計算扣除

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可以扣除：

①按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算的金額;

②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、購房時繳納的契稅(需提供契稅的完稅憑證)。

土地增值稅應(yīng)納稅額計算要點(diǎn)(綜述)

注：以上學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2023年《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》基礎(chǔ)班授課講義

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