土地增值稅法律制度_初級會計《經濟法基礎》重要知識點學習打卡

來源：東奧會計在線責編：劉雪晶2022-05-31 10:22:16

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土地增值稅法律制度_初級會計《經濟法基礎》重要知識點學習打卡

【本知識點所屬章節(jié)】《經濟法基礎》第六章

交不交土地增值稅

(一)納稅人

土地增值稅的納稅人為轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

(二)征稅范圍的一般規(guī)定

1.土地增值稅只對轉讓土地使用權的行為征稅，對出讓土地使用權的行為不征稅。

2.土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物產權的行為征稅。

3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產贈與行為只包括：

(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為；

(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

(三)特殊業(yè)務的處理

1.房地產的交換

(1)房地產交換屬于土地增值稅的征稅范圍；

(2)對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

2.合作建房

對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

3.房地產的出租：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

4.房地產的抵押vs抵債

對于房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；如果抵押期滿以房地產抵債，發(fā)生房地產權屬轉移的，應列入土地增值稅的征稅范圍。

辨析一下

情形	契稅	土地增值稅
出讓	√	×
出租	×	×
抵押	×	×
抵債	√	√

5.房地產代建行為：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

6.房地產進行重新評估而產生的評估增值：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

7.房地產開發(fā)企業(yè)

(1)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

(2)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，征收土地增值稅。

鏈接一下

房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

8.對個人轉讓住房暫免征收土地增值稅。

9.普通標準住宅

(1)納稅人建造普通標準住宅(不包括高級公寓、別墅、度假村等)出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

(2)對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

10.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅；因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

11.改制重組(2022年調整)

自2021年1月1日至2023年12月31日，企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策如下：

(1)企業(yè)按照規(guī)定整體改制，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱“房地產”)轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(4)單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(5)上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。

土地增值稅征稅范圍(綜述)

業(yè)務		是否需要納稅
轉讓國有土地使用權		√
出讓國有土地使用權		×
轉讓地上建筑物及其附著物產權		√
以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產	贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人、繼承	×
	通過中國境內非營利的社會團體、國家機關，贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)	×
	其他	√

續(xù)表1

業(yè)務		是否需要納稅
房地產交換	個人之間互換居住用房且經稅務機關核實	×
	其他	√
合作建房	建成后按比例分房自用	×
	建成后轉讓	√
出租		×
抵押		×
抵債		√
代建		×

續(xù)表2

業(yè)務		是否需要納稅
房地產開發(fā)企業(yè) 的開發(fā)產品	轉為企業(yè)自用或用于出租	×
	用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等	√
個人轉讓住房		×
納稅人建造普通標準住宅出售	增值額未超過扣除項目金額20%	×
	增值額超過扣除項目金額20%	√ （全額交）
因國家建設需要依法征用、收回的房地產		×
因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產		×
企業(yè)改制重組符合規(guī)定條件的		× （臨時）