2017稅務(wù)師考試科目較多，大家備考的時(shí)候要注意勞逸結(jié)合，為方便大家熟悉知識(shí)點(diǎn)，特此為您整理《稅法一》知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　(一)一般納稅人征收管理

　　(二)小規(guī)模納稅人征收管理

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第二章14講

　　【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

　　適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用以下規(guī)定。

　　自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　(一)一般納稅人征收管理

　　1.銷售額

　　(1)一般規(guī)定的銷售額——差額不含稅

　　銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

　　【提示】差額的內(nèi)容和單據(jù)

　　支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

　　在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。

　　一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

　　(2)特殊項(xiàng)目的銷售額——全額不含稅

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

　　房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

　　(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

　　(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

　　一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　2.預(yù)收款的預(yù)繳稅款

　　一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。按照以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

　　【例題1】某房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目5月收到預(yù)收款2000萬元，則應(yīng)在6月的申報(bào)期內(nèi)向主管國(guó)稅局預(yù)繳稅款：

　　2000÷(1+11%)×3%=54.05(萬元)。

　　【例題2】某房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目5月收到預(yù)收款2000萬元，該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則應(yīng)在6月的申報(bào)期內(nèi)向主管國(guó)稅局預(yù)繳稅款：

　　2000÷(1+5%)×3%=57.14(萬元)。

　　3.進(jìn)項(xiàng)稅額

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)

　　(二)小規(guī)模納稅人征收管理

　　1.預(yù)繳稅款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

　　【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人不適用3%的征收率，而適用5%的征收率，但是預(yù)征率是3%。

　　2.小規(guī)模納稅人的申報(bào)

　　應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　【例題·單選題】“營(yíng)改增”后小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可( )。

　　A.補(bǔ)開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票

　　B.開具增值稅普通發(fā)票

　　C.申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票

　　D.開具收據(jù)

　　【答案】B

　　小編為你整理2017年稅務(wù)師《稅法一》基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)，希望大家能夠高效備考，輕松過關(guān)!

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