2017稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實務(wù)》考點：計稅依據(jù)審核

來源：東奧會計在線責(zé)編：文博2017-02-21 13:26:30

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計稅依據(jù)的審核

　　(二)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.房屋及建筑物的評估價格

　　由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅)。

　　【提示】

　　①凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

　　②計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　③對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收。

　　④對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”預(yù)計扣除。

　　【注意】以上收入在考試中關(guān)注題目已知條件中設(shè)定的時間，在2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓取得的收入為含稅的，注意換算為不含稅收入(題目特殊說明除外)。

　　【例題·單選題】位于縣城的某商貿(mào)公司2015年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2012年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元(能提供完稅憑證)。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，假設(shè)不考慮地方教育費附加，則可扣除項目金額的合計數(shù)為( )。

　　A.639.6萬元

　　B.640.1萬元

　　C.760.1萬元

　　D.763.7萬元

　　【答案】C

　　【解析】銷售舊的辦公樓需要繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(萬元);因為無法取得評估價格，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%扣除，600×(1+5%×4)=720(萬元);可以扣除的項目金額合計數(shù)為720+21.6+18+0.5=760.1(萬元)。

　　考點：稅率審核

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