購入土地：兩種測算方式如何考量

來源：東奧會計在線責(zé)編：文博2016-11-18 16:04:41

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　　東奧會計在線稅務(wù)師頻道提供：購入土地：兩種測算方式如何考量。

　　某房地產(chǎn)企業(yè)(以下簡稱A房企)擬購入目標(biāo)公司(以下簡稱B公司)所擁有的一塊土地。B公司取得的該土地成本為1億元，該土地市價2.7億元，轉(zhuǎn)讓價5.6億元。為避免涉及B公司隱藏的潛在稅務(wù)風(fēng)險，約定按如下兩種方案進(jìn)行操作。

　　方案一、土地轉(zhuǎn)讓交易

　　B公司將部分現(xiàn)金作為出資設(shè)立全資子公司(以下簡稱C公司)，然后B公司將土地作價轉(zhuǎn)讓給C公司，B公司再將C公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給A房企。

　　方案二、土地作價入股

　　B公司將該土地及部分現(xiàn)金作為出資設(shè)立全資子公司(以下簡稱C公司)，然后B公司將C公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給A房企。

　　兩種方案的涉稅分析

　　A房企取得股權(quán)后，C公司擁有的該地塊將被政府收儲，并取得政府返還的土地補償費。而后C公司再經(jīng)過“招、拍、掛”方式取得該塊地，向政府支付土地出讓金。

　　方案一

　　(一)B公司現(xiàn)金出資設(shè)立C公司

　　假設(shè)，B公司以100萬元出資設(shè)立C公司，則C公司取得B公司股權(quán)成本為100萬元。比較土地轉(zhuǎn)讓或受價入股方式，現(xiàn)金出資C公司的印花稅事項可忽略。

　　(二)B公司將土地轉(zhuǎn)讓給C公司

　　1.增值稅

　　B公司轉(zhuǎn)讓土地，屬于銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)繳納增值稅。B公司取得的土地在2016年4月30日以前，可采用簡易計稅辦法計繳增值稅，征收率為5%，銷售額為出資作價扣除取得該土地使用權(quán)的原價后的余額。

　　B公司應(yīng)給C公司開具發(fā)票。

　　2.土地增值稅

　　B公司轉(zhuǎn)讓土地，取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)繳納土地增值稅。

　　3.印花稅

　　B公司與C公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同，雙方就該合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花，稅率為萬分之五，計稅依據(jù)為土地轉(zhuǎn)讓金額。土地使用證屬于“權(quán)利、許可證照”。C公司取得土地使用證，應(yīng)按件5元貼花。

　　4.契稅

　　C公司從B公司購入土地(位于北京市)，應(yīng)繳納契稅，稅率為3%。

　　5.企業(yè)所得稅

　　B公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)按土地作價確定轉(zhuǎn)讓土地收入，相關(guān)土地成本等可在稅前扣除。

　　(三)B公司轉(zhuǎn)讓C公司股權(quán)

　　1.企業(yè)所得稅

　　B公司將C公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給A房企取得的收入，應(yīng)計入B公司收入總額，計繳企業(yè)所得稅。B公司取得的C公司股權(quán)的成本、稅費等可按規(guī)定在稅前扣除。

　　B公司取得C公司股權(quán)的成本為現(xiàn)金出資額。

　　2.印花稅

　　B公司與A房企簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雙方按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花，計稅依據(jù)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額，稅率為萬分之五。

　　3.增值稅

　　股權(quán)不屬于金融商品，B公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)不屬于金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，不繳納增值稅。

　　4.土地增值稅

　　B公司將C公司股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給A房企，同時C公司的主要資產(chǎn)為土地。參按《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2000〕687號)規(guī)定，需繳納土地增值稅。

　　B公司將C公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給A房企，土地權(quán)屬未發(fā)生變化，仍歸屬于B公司。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，原則上不屬于土地增值稅的征稅范圍。有的地方文件明確規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅，如重慶市、青島市;也有的地方文件明確了需要繳納，如湖南省。

　　在實務(wù)操作中，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)局無特別規(guī)定，通常對該種方式不征收土地增值稅。

　　(四)測算情況

　　B公司以不同的土地金額轉(zhuǎn)讓給C公司，B公司和C公司繳納的稅費不相同。假設(shè)，B公司以1億元、2.7億元、5.6億元轉(zhuǎn)讓給C公司，可比較各稅費的計算情況。實際操作中，B公司可以有利的作價方式轉(zhuǎn)讓土地，但應(yīng)注意作價金額原則上應(yīng)符合獨立交易原則。

　　方案二

　　(一)B公司將土地作價入股至C公司

　　1.增值稅

　　B公司以土地?fù)Q取C公司股權(quán)，屬于銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)繳納增值稅。B公司取得的土地在2016年4月30日以前，可采用簡易計稅辦法計繳增值稅，征收率為5%，銷售額為出資作價扣除取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。B公司應(yīng)給項目公司開具發(fā)票。

　　2.土地增值稅

　　C公司取得土地的目的是用于房地產(chǎn)開發(fā)，C公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)。B公司以土地對C公司進(jìn)行增資，需要繳納土地增值稅。

　　3.印花稅

　　B公司以土地對C公司進(jìn)行增資，土地使用權(quán)證書需到國土部門辦理變更，增資協(xié)議屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，B公司和C公司均應(yīng)就該協(xié)議按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”進(jìn)行貼花，稅率為萬分之五，計稅依據(jù)為土地出資金額。

　　土地使用證屬于“權(quán)利、許可證照”。C公司取得土地使用證，應(yīng)按件5元貼花。C公司除資金賬簿外的營業(yè)賬簿應(yīng)按件貼花，每件5元。資金賬簿(總賬)應(yīng)按“實收資本和資本公積”合計數(shù)為依據(jù)，按萬分之五貼花。

　　4.契稅

　　C公司為B公司的全資子公司，C公司取得B公司用于增資的土地，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，可免繳契稅。

　　5.企業(yè)所得稅

　　B公司以土地對C公司進(jìn)行增資。B公司應(yīng)按土地作價確定轉(zhuǎn)讓土地收入，相關(guān)土地成本等可在稅前扣除。

　　由于B公司隨后就應(yīng)將C公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給A房企，B公司不能適用分期繳納企業(yè)所得稅的規(guī)定，也不能適用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)特殊性稅務(wù)處理”的規(guī)定。

　　(二)B公司轉(zhuǎn)讓C公司股權(quán)

　　B公司轉(zhuǎn)讓C公司股權(quán)需繳納企業(yè)所得稅，不繳納增值稅，如當(dāng)?shù)責(zé)o特殊規(guī)定通常實務(wù)操作中不繳納土地增值稅。B公司和A房企就簽訂的合同，雙方應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花。

　　B公司取得C公司股權(quán)成本為土地作價金額(假定現(xiàn)金出資為零，為理想情況)。如涉及現(xiàn)金，需將出資現(xiàn)金計入股權(quán)成本。

　　(三)測算情況

　　B公司土地以不同的金額作價投資到C公司，B公司和C公司繳納的稅費不相同。假設(shè)，B公司以1億元、2.7億元、5.6億元作價投資給C公司，可比較各稅費的計算情況。

　　實際操作中，B公司可以有利的作價方式轉(zhuǎn)讓土地，但應(yīng)注意作價金額原則上應(yīng)符合獨立交易原則。